Nye vurderingsprincipper for landbrugsjord med solceller og vindmøller

Den 1. marts 2021 trådte en nye lov i kraft, der ændrer på principperne for værdiansættelse af erhvervsejendomme, herunder landbrugsejendomme. Lovændringen kommer til at påvirke beskatningsgrundlaget for grunde med vindmøller eller solcelleanlæg.

Ejerne af sådanne grunde kan allerede nu begynde at forberede sig på en betydelig skattestigning.

Baggrunden for ændringen

Siden den seneste ændring af ejendomsvurderingsloven i 2017 har ejere af mange danske landbrug befundet sig i en usikker situation – mere specifikt drejer det sig her om landmænd der har været i gang med, eller lejet jord ud til VE anlæg, solceller eller vindmøller.

Hidtil har det været gældende at udlægning af arealer til VE-anlæg, som vindmøller og solceller er, skattemæssigt skulle vurderes som erhvervsjord. En vurdering, som ville medføre en betydelig højere værdiansættelse i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger.

Med den nye ændring af ejendomsvurderingsloven, anvises der nye principper for vurdering af VE-arealer, dog ikke helt så slemt som der oprindelig var lagt op til.

Hvad er din produktionskapacitet værd?

Definitionen af produktionskapacitet

Ifølge det fremsatte lovforslag skal arealer, hvorpå der er placeret solceller en vindmølle, fremover værdiansættes ud fra solpanelets / Vindmøllernes produktionskapacitet. Det er altså den mængde energi, som anlægget kan producere i løbet af én time under ideelle vejrforhold, der defineres som produktionskapaciteten.

Et eksempel kan være:
1 MW-vindmølle kan generere 1 MW på én time, hvis vejrforholdene er optimale. På et år med ideelle vejrforhold kan vindmøllen altså producere 24 h x 1 MW x 365 dage = 8760 MWh, hvilket er anlæggets produktionskapacitet.

Da der sjældent er ideelle vejrforhold et helt år, tager forslaget udgangspunkt i den ”den standardiserede årlige produktionskapacitet”.

Det er Skatteministeriet, der under forhandlingerne af lovforslaget, har anført et anlægs produktionskapacitet skal omregnes til en standardiseret årlig produktionskapacitet. Beregningen skal laves ud fra en markedsstandard for hvor mange MWh et solcelle- eller vindmølleanlæg med samme produktionskapacitet kan producere på et ”standard år” under typiske sol- og vejrforhold.

Det er vurderingsstyrelsen der løbende skal opdatere disse markedsstandarder på baggrund af faktiske tal – indtil dette er gjort, vil man fastsætte standardværdien således:

  • Den standardiserede årlige produktionskapacitet for et 1 MW solcelleanlæg = 900 MWh
  • Den standardiserede årlige produktionskapacitet for en 1 MW-vindmølle = 2.000 MWh

Værdien af dit VE-anlæg

Det er politisk vedtaget, at den standardiserede årlige produktionskapacitet har en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh – denne pris indeksreguleres årligt.

Grundværdien kan derfor opgøres som nedenfor:

 kapacitetproduktionskapacitetGrundværdi / MWh i kr.
Vindmøller1 MW2.000 MWh360.000
Solceller1 MW900 MWh162.000

 

Bedst økonomisk anvendelse

Det er vigtigt at tilføje at princippet om ”bedst økonomisk anvendelse” fremdeles gælder værdiansættelsen af arealer, der er UDLAGT til VE-anlæg. Princippet betyder i alt sin enkelthed, at værdiansættelsen af en grund skal ske på baggrund af hvad et salg ville indbringe, hvis grunden blev anvendt og udnyttet bedste muligt ud fra et økonomisk perspektiv.

Har en kommune udarbejdet en lokalplan for et område, hvorpå der kan opføres VE-anlæg, sker værdiansættelsen efter produktionsmetoden, selvom anlægget endnu ikke er opført. Tilsvarende skal værdiansættelsen ske efter den produktionskapacitet som det potentielt er muligt at anlægge på arealet, selvom der måske kun er anlagt et mindre anlæg.

Hvad nu?

Selvom værdiansættelsen nu sker på baggrund af en standardiseret model, er reglerne ikke blevet nemmere at gennemskue. Du bør derfor:

  • Genbesøge dine investeringsbudgetter og vurdere konsekvensen af de nye regler
  • Genbesøge dine forpagtningskontrakter og sikre hvilken part, der i sidste ende skal betale skattestigningen
  • Overveje om de nye regler giver anledning til at ændre både ekst. aftaler og evt. vilkår i standardkontrakter